從去年底至今,有過買房辦按揭貸款經歷的人,很可能有這樣的困惑:個人徵信記錄良好,也有穩定的收入和稅單,且工資流水清晰,可是銀行房貸卻很難申請下來;好不容易申請到,首套房貸利率都上浮了 5%-10%,想想幾年前朋友購房貸款能打八九折,心裡很不是滋味。
  這樣的情況看來並不少見,以至於央行在近期的住房金融服務專題座談會上對銀行下要求:控制個人房貸的“壓單”,接單、審批後就要儘快放款。
  個人房貸為啥又貴又難貸?上網搜索,發現幾乎所有論點都將銀行行為全盤歸咎於“房價將下跌”。這一邏輯本身沒錯,可是未免簡單化。在銀行“放房貸”這一看似簡單的業務背後隱藏著一把把小算盤:一個房貸,對於銀行來講,有三套邏輯。
  對於央行苦口婆心將個人住房貸款解讀為“有經濟增長穩定功能”,並要求優先確保住房消費貸款的資源配置,銀行將作何反應?當前各銀行的額度情況又有哪些複雜性?換句話說,你的房貸接下去能寬鬆起來嗎?
  銀行對於房貸的
  三種邏輯
  零售貸款
  (按貸種分類)
  資金定價邏輯
  “拍賣”額度 總行放出額度大盤子,各個分行出價,出價高的得到更多額度“等米下炊” 個人申請房貸獲貸的先決條件是這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給你
  排隊“等貸” 當客戶經理告訴你“排隊等一等”時,在你前頭“插隊”的情況可能時有發生,同樣因為“價高者得”
  中長期貸款
  (按頭寸期限分類)
  流動性管理邏輯
  額度分配 在貸款期限上,每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡“集中度”管理 資產要分散在幾個籃子里,“就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票,或都拿去投黃金一樣”
  尷尬現實 零售貸款中長期資產的盤子已趨於飽和,長期資產中流向房地產的集中度也過高
  房地產類貸款
  (按投向分類)
  風險控制邏輯
  貶值 在銀行的話語體系里,房價下跌直接意味著“抵押物貶值”
  不良率 房價不漲甚至下跌,可能導致貸款不良率上升
  拍賣損耗 壞賬產生的房產拍賣往往流標,流標後再拍就要打八折賣
  算盤“拍賣”貸款
  搶額度成本轉嫁客戶 “等貸”時也可能被插隊
  在銀行的經營邏輯里,個人房貸究竟算個啥?其實,從部類劃分看,房貸的頭上有三頂“帽子”:在貸種上,房貸是個金業務,屬於“零售貸款”;在頭寸期限上,房貸是“(中)長期貸款”;在投向分類上,個人房貸亦屬於“房地產類貸款”。
  你去一個支行申請個人房貸,獲貸的先決條件是它“有米下炊”,即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給你。為什麼有些銀行會“壓貸”?問題就出在了額度上。
  它的額度從哪裡來?“說白了就像‘拍賣’一樣,總行每年放出零售條線的額度大盤子,各個分行出價,出價高的得到更多額度。”一名城商行計財業務人士這樣表述。其中“價格決定論”顯而易見。這名計財業務人士由此認為,“像上海這樣的大城市的分行就比較吃虧”,因為這些地方的金融業市場化程度高,使得貸款的定價更透明以至價格偏低,而定價上不去也就影響了分行向總行“搶”額度資源的能力。
  順著這一資金定價邏輯,有3個銀行不願告訴你的秘密,你在貸款時必須心裡有數。
  秘密 羊毛出在羊身上
  下級行向上級行要額度時“拍賣”式的定價,會被轉嫁給客戶。當你的客戶經理告訴你“排隊等一等”時,你或許不知道,在你前頭“插隊”的情況時有發生:比排隊多久更重要的是,你願意接受上浮多少的房貸利率。稀缺的額度資源,往往被出價高者得。
  秘密 “遞延效應”
  對銀行運作有瞭解的讀者或許聽說過“年尾貸款難、年頭貸款易”的說法。可是今年,年頭去申請房貸的客戶出乎意料地同樣面臨不受歡迎的窘境。那是不少銀行的另一個秘密。筆者從若干銀行聽聞,去年底壓下的貸款較多,不得不用今年的額度去滿足實際發生在去年的需求。遞延效應之下,年頭的新客戶們又被壓到了年中,以此類推。而究其實質,是供求關係失衡。
  從“供求關係”來看,央行在前述住房金融專題座談會上提出的辦法是“切中要點”的。一名大行資負部門人士表示,央行在會上表態“如果銀行有規模方面的訴求,可以找央行幫助協調各行際間的規模調節”,可讓銀行從房貸供給層面上得以改善。
  秘密 “做房貸簡直像義務勞動”
  對於銀行“漲價”房貸,其實並非是其過於“黑心”,實在是銀行有著維繫利差的無奈。從行業來看,在負債端,利率市場化的逐步深化,加上互聯網金融強大吸存能力的“攪局”,銀行獲得儲蓄(存款)的成本已經越來越高。
  一家中型銀行的支行長表示他不傾向在個人房貸上花力氣,因為“做房貸簡直像義務勞動”。他的計算方式是,銀行目前相對高成本的負債(如吸收金融同業的協議存款)有的年化利率已經超過5%,而這還不是銀行的放貸成本,因為還要計入20%的不產生收益的存款準備金,由此,實際的成本至少是“5%÷0.8”,相對6.55%的中長期貸款基準利率,“銀行簡直不創利,白忙乎”。
  這個秘密之下,銀行也有了“貸款種類間再平衡”的訴求,當銀行對於對公貸款,尤其是其中的中小企業貸款更具議價能力,更多的頭寸就可能被調整過去。
  分析
  央行施壓能否讓房貸好貸一點
  銀行的實際情況並沒逃過央行的監測。因此在住房金融服務專題座談會上,央行的用詞是和逐利的銀行談“社會責任”:要求銀行理解購房者的生存壓力,做到財務可持續發展,能保本或微利就好。只是,央行的殷殷期望對於理論上已被拋向市場化經營的銀行,尤其是多家上市公司銀行是否有效?一名上市銀行總行人士向筆者表示,作為上市公司的銀行若要從基本面上保證股價穩定、股東受益,就必然會看重業績增長;總行每年制定利潤指標,也都是要面對董事會審核壓力的。
  算盤 平衡額度
  房貸趨於“飽和”逐步退出和限制
  銀行經營需要通盤考慮,除
  了資金定價和貸種平衡的邏輯,
  計財還需要把控“流動性”問題,
  因此在貸款期限上,每個銀行都
  有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。
  “這就好比你自己理財,比如你有100元錢,可以用20元投長期國債,30元投5年期信托,剩下的一半投資股票一半存個活期,需要容易變現的資產來應對生活急需。”前述城商行計財業務人士說,銀行也是這樣控制期限平衡的,房貸屬於不能短期變現調整頭寸的資產。
  而零售貸款中長期資產的盤子,至少對於諸如這名計財人士所在的城商行,“經過前幾年的高速發展,那部分份額已經趨於飽和”。
  和期限一併考量的另一個計財邏輯是“集中度”管理,資產要分散在幾個籃子里,“就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票,或都拿去投黃金一樣”,這名計財人士說。而另一個尷尬的現實是,長期資產中流向房地產的集中度也過高了。
  由此,一些銀行此前的內部指令其實是,對於房貸,要進行現有份額的退出,以及新增份額的限制。
  算盤 規避風險
  “棄房”敲響警鐘房貸不再低風險
  促使銀行決定貸款放與不放的底線是風控邏輯。而個人房貸風險相對大不大,恰恰是筆者在採訪過程中遇到的最顯分歧的問題。
  從已有數據出發,不少銀行人士告訴筆者,個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類於銀行的低風險品種。從房貸大行工行的數據來看,截至4月末,該行的個人住房貸款不良貸款率僅為0.27%,低於全部貸款的不良率水平。
  可麻煩的是,有些銀行人士看到了風險的滯後性——— 現在的報表數據體現不了未來的資產質量走勢,尤其是房價已經停止上漲。剛發佈的中國指數研究院房地產指數系統百城價格指數顯示,2014年5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米,環比上月下跌0.32%,是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。
  筆者近期從數名銀行風控部門相關人士處獲悉,他們雖並不支持“房價崩潰論”,但對於房價持續高漲也已不抱期望。在銀行的話語體系里,房價的下跌就直接意味著“抵押物貶值”。“過去房貸的低不良率和房價一路上漲息息相關,如果房價不漲甚至下跌,情況就會不同,類似於溫州地區那樣的‘棄房’現象就是警鐘,不少銀行也因此反覆在內部做壓力測試。”前述城商行計財業務人士稱。
  除了抵押物價值有變化的風險,有資產處置經驗的銀行人士還提到了後續抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。一名相關業務人士表示,從目前經驗來看,房貸壞賬後房產進入拍賣程序,往往第一次拍賣甚至第二次拍賣都會流標。“流標後,第二次拍就要打八折賣,第三次再打八折。”該人士稱,近階段進入銀行拍賣程序的房子單價都比較高,市場需求弱,不容易拍成功。
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  兩個“貓膩”擴大房貸風險
  第一個“貓膩”:估值虛高
  一些房產在申請貸款時,或多或少買通評估方使估值虛高,在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的。
  第二個“貓膩”:組合放貸
  有一些房貸和個人消費貸(以裝修名義等)組合發放,而消費貸的實際資金用途也是購房。這兩樣,都在一定程度上擴大了房貸風險。
  本組稿件均據《第一財經日報》  (原標題:揭 秘)
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